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想問有關美國房地產問題!
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for功課! 想知近年美國房地產因咩事而引起次按LE件事!
最佳解答:
什麼是次貸危機一看就明瞭 過去在美國，貸款是非常普遍的現象，從房子到汽車，從信 用卡到電話帳單，貸款無處不在。當地人很少一次現金買 房，通常都是長時間貸款。可是我們也知道，在美國失業和 再就業是很常見的現象。這些收入並不穩定甚至根本沒有收 入的人，他們怎麼買房子呢？因為信用等級達不到標準，他 們就被定義為次級貸款者。 大約從10年前開始，那個時候貸款公司漫天的廣告就出現在 電視上、報紙上、街頭，抑或在你的信箱裏塞滿誘人的傳單： 2008-10-14 17:31:10 補充： 『你想過中產階級的生活嗎？買房屋吧！』 『積蓄不夠嗎？貸款吧！』 『沒有收入嗎？找阿囧貸款公司吧！』 『首次付款也付不起？我們提供零首付！』 『擔心利息太高？頭兩年我們提供3％的優惠利率！』 『每個月還是付不起？沒關係，頭24個月你只需要支付利 息，貸款的本金可以兩年後再付！想想看，兩年後你肯定 已經找到工作或者被提升為經理了，到時候還怕付不起』 2008-10-14 17:32:21 補充： 『擔心兩年後還是還不起？哎呀，你也真是太小心了，看 看現在的房子比兩年前漲了多少，到時候你轉手賣給別人 啊，不僅白住兩年，還可能賺一筆呢！再說了，又不用你 出錢，我都相信你一定行的，難道我敢貸，你還不敢借』 在這樣的誘惑下，無數美國市民毫不猶豫地選擇了貸款買房 屋。（你替他們擔心兩年後的債務？向來相當樂觀的美國市 民會告訴你，演電影的都能當上州長，兩年後說不定我還能 競選總統呢。） 2008-10-14 17:32:27 補充： 阿囧貸款公司短短幾個月就取得了驚人的業績，可是錢都貸 出去了，能不能收回來呢？公司的董事長--阿囧先生，那也 是熟讀美國經濟史的人物，不可能不知道房地產市場也是有 風險的，所以這筆收益看來不能獨吞，要找個合夥人分擔風 險才行。 2008-10-14 17:34:43 補充： 於是阿囧找到美國財經界的領頭大哥--投資銀行。這些傢伙 可都是名字響噹噹的大哥（美林、高盛、摩根），他們每 天做什麼呢？就是吃飽了閒著也是閒著，於是找來諾貝爾 經濟學家，找來哈佛教授，找來財務工程人員，用上最新 的經濟資料模型，一番金融煉丹（copula 差不多是此時煉 出）之後，弄出幾份分析報告，從而評價一下某某股票是 否值得買進，某某國家的股市已經有泡沫了，這一群在風 險評估市場呼風喚雨的大哥，你說他們看到這裡面有沒有 風險？開玩笑，風險是用腳都看得到！可是有利潤啊，那 還猶豫什麼，接手吧！ 2008-10-14 17:35:03 補充： 於是經濟學家、財務工程人員，大 學教授以資料模型、隨機模擬評估之後，重新包裝一下， 就弄出了新產品--CDO（注： Collateralized Debt Obligation，債務抵押債券），說穿了就是債券，通過發 行和銷售這個CDO債券，讓債券的持有人來分擔房屋貸款的 風險。 2008-10-14 17:35:27 補充： 光這樣賣，風險太高還是沒人買啊，假設原來的債券風險等 級是 6，屬於中等偏高。於是投資銀行把它分成高級和普 通CDO兩個部分(trench)，發生債務危機時，高級CDO享有 優先賠付的權利。 2008-10-14 17:35:49 補充： 這樣兩部分的風險等級分別變成了 4 和 8，總風險不變，但是前者就屬於中低風險債券了，憑投 資銀行三寸不爛"金"舌，在高級飯店不斷辦研討會，送精 美製作的powerpoints 和 excel spreadsheets，當然賣 了個滿堂彩！ 2008-10-14 17:36:03 補充： 可是剩下的風險等級 8 的高風險債券怎麼辦呢？避險基金 Hedge Fund又是什麼人，於是投資銀行找到了避險基金， 那可是在全世界金融界買空賣多、呼風喚雨的角色，過的 就是刀口舔血的日子，這點風險簡直小意思！於是憑藉著 關係，在世界範圍內找利率最低的銀行借來錢，然後大舉 買入這部分普通CDO債券，2006年以前，日本央行貸款利率 僅為1.5％；普通 CDO 利率可能達到12％，所以光靠利差 避險基金就賺得滿滿滿了。 2008-10-14 17:36:47 補充： 這樣一來，奇妙的事情發生了，2001年末，美國的房地產一 路飆升，短短幾年就翻了一倍多，天呀，這樣一來就如同 阿囧貸款公司開頭的廣告一樣，根本不會出現還不起房屋 貸款的事情，就算沒錢還，把房子一賣還可以賺一筆錢。 結果是從貸款買房的人，到阿囧貸款公司，到各大投資銀 行，到各個一般銀行，到避險基金人人都賺錢，但是投資 銀行卻不太高興了！當初是覺得普通 CDO 風險太高，才丟 給避險基金的，沒想到這幫傢伙比自己賺的還多，淨值拼 命地漲，早知道自己留著玩了，於是投資銀行也開始買入 避險基金，打算分一杯羹了(greed!)。 2008-10-14 17:37:16 補充： 這就好像阿宅家裏 有放久了的飯菜，正巧看見隔壁鄰居那只討厭的小花狗， 本來打算毒它一頓，沒想到小花狗吃了不但沒事，反而還 越長越壯了，阿宅這下可傻眼了，難道發霉了的飯菜營養 更好？於是自己也開始吃了！ 這下又把避險基金樂壞了，他們是什麼人，手裏有1塊錢， 就能想辦法借10塊錢來玩的土匪啊， 現在拿著搶手的CDO當然要大幹一票！於是他們又把手裏的 CDO 債券抵押給銀行，換得 10 倍的貸款操作其他金融商 品，然後繼續追著投資銀行買普通 CDO 。 2008-10-14 17:37:37 補充： 科科，當初可是簽了協議，這些普通 CDO 可都是歸我們的 . 投資銀行實在心理不爽啊，除了繼續悶聲買避險基金和賣普 通 CDO 給避險基金之外，他們又想出了一個新產品，就叫 CDS（註：Credit Default Swap，信用違約交換）好了， 華爾街就是這些天才產品的溫床：一般投資人不是都覺得 原來的 CDO 風險高嗎，那我弄個保險好了，每年從CDO裏 面拿出一部分錢作為保險費，白白送給保險公司，但是將 來出了風險，大家一起承擔。 2008-10-14 17:38:00 補充： 以AIG為代表的保險公司想，不錯啊，眼下 CDO 這麼賺錢， 1分錢都不用出就分利潤，這不是每年白送錢給我們嗎！避 險基金想，也還可以啦，已經賺了幾年了，以後風險越來 越大，光是分一部分利潤出去，就有保險公司承擔一半風 險！於是再次皆大歡喜，Win-Win Situation！CDS也跟著 紅了！ 但是故事到這還沒結束： 2008-10-14 17:38:23 補充： 因為"聰明"的華爾街人又想出了基於 CDS 的創新產品！找更多的一般投資大眾一起承擔，我們假設 CDS 已經為我們 帶來了 50 億元的收益，現在我新發行一個基金，這個基 金是專門投資買入 CDS 的，顯然這個建立在之前一系列產 品之上的基金的風險是很高的，但是我把之前已經賺的 50 億元投入作為保證金，如果這個基金發生虧損，那麼先用 這50億元墊付，只有這50億元虧完了，你投資的本金才會 開始虧損，而在這之前你是可以提前贖回的，首次募集規 模 500 億元。天哪，還有比這個還爽的基金嗎？1元面額 買入的基金，虧到 10% 都不會虧自己的錢，賺了卻每分錢 都是自己的！ 2008-10-14 17:38:48 補充： Rating Agencies 看到這個天才的規畫，簡 直是毫不猶豫：給出 AAA 評級！ 結果這個基金可賣瘋了，各種退休基金、教育基金、理財產 品，甚至其他國家的銀行也紛紛買入。 2008-10-14 17:39:05 補充： 雖然首次募集規模是原定的 500 億元，可是後續發行了多 少億，簡直已經無法估算了，但是保證金 50 億元卻沒有 變。如果現有規模 5000 億元，那保證金就只能保證在基 金淨值不虧到本金的 1% 時才不會虧錢，也就是說虧本的 機率越來越高。 2008-10-14 17:39:12 補充： 當時間走到了 2006 年年底，風光了整整 5年的美國房地產 終於從頂峰重重摔了下來，這條食物鏈也終於開始斷裂。 因為房價下跌，優惠貸款利率的時限到了之後，先是普通 民眾無法償還貸款， 然後阿囧貸款公司倒閉，避險基金大幅虧損，繼而連累AIG 保險公司和貸款的銀行，花旗、摩根相繼發佈巨額虧損報 告，同時投資避險基金的各大投資銀行也紛紛虧損，然後 股市大跌，民眾普遍虧錢，無法償還房貸的民眾繼續增 多，最終，美國Subprime Crisis 爆發接近成為 Prime Crisis。 Credit Crunch 開啟的地獄大門，還不知道如何關上……
自從失戀後,看到路上成雙成對,就格外放閃,嘴巴瀟灑說只是少一個人來愛,但不可否認還是希望可以多多認識新的朋友, 往認真爬文3個月以上,終於找到隱藏在網路中,傳說中的李姐, 在今年3月初就預約來找,果然是口碑相傳,不做廣告的,我排第3次就遇到雙方非常有感覺的,目前是暫停排約, 李姐那邊可以暫停排約1次,會員時間可以展延拉長時間,也在這段時間可以觀察對方. 推薦給有需要的朋友參考
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